Публикации

Из-за того, что в ипотеке фигурируют крупные суммы и длительные сроки, переплаты здесь весьма значительны. Так, ежемесячная комиссия в 0,1 % от суммы в $ 100 000 только за первый год приведет к переплате в $ 120.

Ставки в масках

Проблема несоответствия декларируемой ставки по ипотечным займам и реальных сумм переплаты стала отличительной чертой отечественного рынка кредитования. Ни для кого не секрет, что ставки, которые фигурируют в рекламе кредитных продуктов, не отражают общей картины, поскольку не учитывают комиссий и дополнительных выплат, которые сегодня присутствуют в ипотечных программах любого банка. Комиссии в каждом банке разные, поэтому если один кредитор декларирует 12% годовых в долларах США по долгосрочному займу, а другой - 11%, это вовсе не означает, что предложение второго банка выгоднее. Поэтому чтобы иметь возможность объективно сравнивать кредитные продукты разных банков, было введено понятие эффективной кредитной ставки. Определений данному термину есть множество, но суть его в том, что эффективная ставка включает в себя все дополнительные комиссии банка, то есть, по сути, все расходы, которые вынужден оплатить заемщик при получении кредита и при его погашении.

Практика использования визуально заниженной ставки по кредитам пришла к нам из-за рубежа, где банкиры тоже активно используют разнообразные комиссии, дабы повысить стоимость кредита. Это помогает банкам конкурировать между собой, не прибегая к явному демпингу, а также рождает множество маркетинговых предложений в сфере кредитования. Простой пример: чтобы снизить заявленную процентную ставку по кредиту на 1% годовых, и при этом сохранить прежнюю доходность, банку достаточно всего лишь ввести дополнительную ежемесячную комиссию в размере 0,1% от остатка долга. На первый взгляд мелочь, но можно четко спрогнозировать в какой банк теперь отправится клиент. Разумеется, в тот, где декларируемая процентная ставка ниже. Кроме того, по мнению многих экспертов, практика визуального снижения процентной ставки за счет введения дополнительных комиссий позволяет небольшим банкам, не имеющим доступа к дешевым зарубежным ресурсам, на равных конкурировать с ведущими игроками рынка, у которых кредиты, как правило, дешевле.

На сегодняшний день прошел уже почти год с тех пор, как Нацбанк в Постановлении ? 168 обязал коммерческие банки честно информировать клиента о реальной стоимости кредита. Впрочем, появление такого постановления было в большей степени спровоцировано вовсе не ипотекой, а потребительскими кредитами, где эффективная ставка в отдельных случаях доходит до 100% годовых при заявленных 0%. Как бы там "нулей" в рекламе стало меньше, но вот афишировать эффективную ставку по кредитам банкиры все еще не торопятся. В лучшем случае узнать точные суммы предстоящих выплат клиент может уже на этапе подписания договора, а первоначальные варианты графика платежей, любезно предоставленные кредитным менеджером, носят характер ориентировочных. Для ипотеки проблема несоответствия заявленной ставки реальным платежам стоит не так остро, как в случае с потребительскими кредитами, поскольку в данном случае речь идет о крупных суммах и потенциальному клиенту приходится соглашаться с дополнительными комиссиями. В то же время он практически всегда четко знает все суммы, поскольку оформление документов на приобретение недвижимости - процесс достаточно длительный, чтобы детально ознакомиться с договором. Тем не менее, именно тот факт, что в ипотеке фигурируют крупные суммы и длительные сроки, делает переплаты весьма значительными в долгосрочной перспективе. Так, та же ежемесячная комиссия в 0,1% от суммы в $ 100 000 только за первый год погашения долга приведет к переплате в $ 1200.

Распространенные механизмы повышения стоимости кредита:

Сравнивая кредитные продукты различных отечественных банков, можно выделить ряд механизмов повышения реальной стоимости кредита, которые в той или иной мере используют практически все. Все они прописаны в соответствующих пунктах договоров в виде дополнительных комиссий.

1. Одноразовая комиссия (% от суммы кредита).

Одна из наиболее распространенных комиссий по ипотечным займам. Размер данной комиссии для ипотеки обычно составляет до 1% стоимости кредита. К примеру, при займе в размере $ 100 тыс. такая комиссия составит $ 1000. Но наиболее ярко проявляется эффект данной комиссии в сфере потребительского кредитования, где одноразовая комиссия может достигать 20%. Таким образом при заявленной ставке 0% потребитель переплачивает 20% стоимости товара за счет одной только одноразовой комиссии.

2. Ежемесячная комиссия (% от суммы кредита).

Ежемесячная комиссия считается едва ли не наиболее затратной для заемщика. Чаще всего она используется в рамках потребительских кредитов, по ипотечным займам - реже. Сумма ежемесячной комиссии по ипотеке редко превышает 0,3% от суммы долга. Но даже такая цифра приводит к удорожанию кредита на 3,6% годовых. Именно ежемесячная комиссия считается наиболее действенным способом снизить заявленную ставку по кредиту, сохранив его реальную стоимость.

3. Одноразовая комиссия за выдачу кредита (фиксированная сумма).

Фиксированную сумму при выдаче кредита приходится платить не всегда, и она редко превышает сумму в $ 500 даже при получении ипотечного кредита. Номинально заемщик платит за услуги вроде открытия счета, ведения кредитного дела и т.п.

4. Ежемесячная комиссия (фиксированная сумма).

Очень часто в рамках ипотеки используется ежемесячная комиссия в виде фиксированной суммы, обычно до 100 гривен. На первый взгляд сумма небольшая, но при долгосрочном кредитовании (25 лет), в итоге заемщик переплатит 30 000.

Методика подсчета

Подсчитать эффективную ставку по кредиту не так просто, как кажется. Хотя бы потому, что различные банки и финансовые организации считают ее по-разному. При этом та методика, которую рекомендует использовать при расчете эффективной ставки Нацбанк, на практике едва ли может быть применена частным заемщиком. Уже упоминавшееся постановление ? 168 содержит

Авторитетное мнение

Начальник управления ипотечного и розничного кредитования ООО АКБ "Актив-банк" Кравцов Сергей Игоревич:

-  Из каких составляющих складывается эффективная процентная ставка по кредиту?

-   К сожалению, по этому вопросу у специалистов нет однозначной позиции. Однако большинство из них склоняется к определению эффективной ставки как совокупности всех расходов заемщика, связанных с оформлением, получением и обслуживанием кредита. На мой взгляд, такая трактовка не совсем корректная. Я считаю, что более точно будет включать в эффективную ставку только те платежи, которые получает банк. А именно - единоразовые и ежемесячные комиссии, процентные расходы (номинальная процентная ставка), а также расходы на расчетно-кассовое обслуживание. Хотя еще раз подчеркну, мнения специалистов расходятся. Некоторые считают, что в расчет эффективной ставки, также должны включаться платежи в пользу третьих лиц (страховые платежи, оценка имущества, нотариальные услуги).

- Какова сегодня среднерыночная эффективная ставка по долгосрочным ипотечным кредитам и какие факторы формируют этот показатель?

-  На сегодняшний день, учитывая повышение кредитных ставок рядом банков, средневзвешенная эффективная ставка по долгосрочным ипотечным кредитам в национальной валюте колеблется от 16% до 16,3%, в долларах - 13%. Такое повышение кредитных ставок вызвано дефицитом финансового ресурса на банковском рынке. Причины этой тенденции кроются как в сложной ситуации на мировом рынке и, вследствие этого, отсутствии внешних заимствований, так и проблемах внутри страны (борьба с инфляцией, использование монетарных методов регулирования и ограничения денежной массы на рынке).

- Информируют ли банки своих клиентов о размерах эффективной ставки?

-  Разумеется, перед заключением договора, мы четко информируем клиента о том, сколько ему придется платить по кредиту. Кроме того, будущему заемщику предлагается ознакомиться с графиком, где подробно расписано, какие суммы нужно будет вносить. Банк четко информирует клиента обо всех дополнительных выплатах, связанных с оформлением кредита. Это продиктовано требованием НБУ об информировании потребителя об условиях и стоимости кредитования (о чем есть соответствующее постановление НБУ ? 168 от 10.05.2007 г.). К тому же, на мой взгляд, это абсолютно нормальная практика для любого уважающего себя и честного с клиентами банка.

Таблицы расчета эффективной ставки, в которых учитываются не только комиссионные выплаты, но и платежи нотариусу, страховые выплаты, а также вводится понятие "стоимости денег в будущем". Речь идет о покупательской способности той или иной суммы с учетом инфляционных процессов в стране. ?Разумеется, такая формула расчета эффективной ставки наиболее объективна, но как показывает практика, для простого заемщика она слишком сложная, - считает кредитный брокер Виталий. - Ее можно упростить, оставив лишь заявленную процентную ставку и комиссионные выплаты, и не учитывать инфляцию?. Есть в предложенной методике еще один спорный момент - Нацбанк рекомендует включать в эффективную ставку страховые выплаты, расходы на оценку недвижимости и нотариальное оформление сделки. С точки зрения банка все это является выплатами в пользу третьих лиц и теоретически от кредитора не зависит. Поэтому соответствующее постановление было оспорено в суде сразу же после его публикации. Как бы там ни было, а данные выплаты заемщику необходимо учесть, независимо от того, в пользу кого они осуществляются. Кредитные менеджеры утверждают, что нередки случаи, когда заемщик, невнимательно ознакомившись со всеми документами и требованиями, уже на этапе заключения сделки обнаруживает, что средств на оплату услуг оценщика или страховку не хватает. Среди основных источников возникновения недоразумений сотрудники банков указывают на нежелание клиента внимательно изучать условия договора. С другой стороны, для углубленного изучения договора необходимо как минимум несколько часов, особенно если будущий заемщик пожелает лично проверить цифры в графике погашения.

Формула, которая используется для расчета эффективной ставки по кредиту такова:

FV = PV * (1 + r)n

В данной формуле:

FV - это стоимость денег в будущем;

PV - текущая стоимость денег;

r - процентная ставка;

n - количество периодов (срок кредита).

В величину "r" уже включены все комиссии банка, а если следовать рекомендациям Нацбанка, то и расходы на страхование жилья и здоровья заемщика, а также нотариальное заверение сделки.

Индивидуальный подход

Есть довольно веский аргумент не в пользу афиширования банками эффективной ставки. Дело в том, что на сегодняшний день к каждому ипотечному займу банкиры применяют индивидуальный подход, а заявленную в рекламе ставку предлагают рассматривать как базовую. Каждому заемщику присваивается категория риска, далее действует простое правило - более рисковое вложение средств должно обеспечивать наибольший доход. Кредиторы крайне редко категорически отказывают клиенту в кредите, как правило, это происходит в случае, если источник и регулярность доходов потенциального заемщика крайне сомнительны или же предоставлены не все необходимые документы. По словам начальника управления кредитных продуктов розничного банкинга ?Укргазбанка? Дмитрия Замотаева отказывают в ипотечном кредите сегодня крайне редко, чаще всего клиенту предлагаются компромиссные варианты, например, уменьшить сумму кредита, продлить срок, привлечь дополнительный залог или поручителей. Помимо всего перечисленного банк может пойти на увеличение процентной ставки или введение дополнительной комиссии. Поэтому практика афиширования только заявленной процентной ставки сегодня дает банкирам возможность найти более гибкий подход к клиенту. Особенно актуально это становится на фоне текущих инициатив Нацбанка в вопросах резервирования, что приводит к сокращению сроков кредитования. Большинство кредиторов по-прежнему предоставляют долгосрочные ипотечные займы на 25-30 лет, но вот получить такой кредит становится все сложнее. Банки стали более требовательными к заемщикам, но повышать заявленные ставки по кредитам было бы неверным шагом с точки зрения маркетинга. А вот дополнительные комиссии с точки зрения кредитора - достаточно удачный способ, чтобы покрыть риски проблемных займов за счет повышения дохода.