Публикации

Рост инвестиций в недвижимость привел к увеличению спроса на земельные участки под коммерческую застройку. И, как следствие, к активному развитию нового направления бизнеса в сфере недвижимости - ленд-девелопмента.

С ЧИСТОГО ЛИСТА

"В классическом понимании лэнд-девелопментом (по-английски Land development) называют разукрупнение земельных участков с последующей подготовкой их для ведения девелоперских проектов - строительства коттеджных поселков, логистических комплексов, бизнес парков, торговых, промышленных и складских объектов, - говорит директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко. ? А с технической точки зрения разукрупнение - это определенный комплекс мероприятий, которые девелопер должен провести, чтобы подготовить территорию к началу строительного процесса".

Таким образом, ленд-девелопмент предполагает обустройство площадок под застройку с целью повышения инвестиционной привлекательности и ликвидности земельных участков.

Сегодня, полагает управляющий партнер компании Concorde Валерий Кирилко, есть все причины для того, чтобы данный вид девелопмента обрел своего потребителя. А некоторое время назад, когда рынок земли в Украине еще находился в зачаточном состоянии, в услугах ленд-девелоперов не было особой необходимости. Коммерческая застройка велась в основном на небольших земельных участках (максимум - 1,5 га), находящихся в пределах города и не нуждающихся в специальной подготовке.

Сейчас же, отмечают эксперты, рынок земли быстро растет, крупные земельные участки продаются по высокой цене, а иностранные и отечественные девелоперы и инвесторы не хотят тратить драгоценное время на решение рутинных проблем перевода земель из одной категории в другую или выяснение потенциальных возможностей подключения к инженерным сетям. Потому конечный результат ленд-девелопмента - это, прежде всего, инвестиционный продукт, то есть готовый к началу строительного процесса участок земли, на котором покупатель надела может построить для себя объект, отвечающий всем его требованиям.

Владимир Степенко выделяет следующие стадии процесса лэнд-девелопмента:

• приобретение участка (обычно это земля сельскохозяйственного назначения);
• изменение целевого назначения (чаще всего под строительство);
• разработка концепции объекта недвижимости, который можно построить на данном участке (маркетинговое исследование, маркетинговая и архитектурно-строительная концепция, бизнес план);
• подведение дежурных коммуникаций, получение техусловий (на газ, электричество);
• получение ряда согласований и продажа корпоративных прав на участок.

По словам экспертов, в процессе подготовки земельных участков ленд-девелоперу необходимо решить ряд сложных проблем. Первый комплекс проблем - правовой. Второй - концептуальный, поскольку сегодня не так-то просто решить, для чего нужна земля, как наиболее эффективно использовать именно этот участок. И, наконец, третий комплекс проблем - инженерно-технический - заключается в том, что территории городов, а также их окрестности обычно имеют разный уровень инженерной подготовки, потому приходится проводить организационные работы для налаживания необходимой инфраструктуры.

ЛИХА БЕДА НАЧАЛО...

На сегодняшний день, констатируют эксперты, в Украине лэнд-девелопмент находится примерно в начале своего развития. И, по словам Владимира Степенко, главными действующими лицами (операторами) здесь являются спекулянты, имеющие широкие связи с соответствующими органами власти, что позволяет им успешно решать земельные вопросы (приобретение, землеотвод, изменение целевого назначения). Как правило, спекулянты стремятся быстро получить максимально высокую отдачу от вложений в землю. Поэтому, объясняет Владимир Степенко, сегодня у нас широко практикуется "усеченная" схема освоения земель, предусматривающая приобретение земельного участка, изменение его целевого назначения, иногда разработку концепции коттеджного городка и последующую продажу земельного участка. А все строительные проблемы (получение техусловий, проектирование, согласование проектной документации и т. д.) решает сам покупатель участка. Даже такая нехитрая метода позволяет поднять стоимость земли в несколько раз.

Между тем, говорит Валерий Кирилко, в столичном регионе и городах-миллионниках постепенно растет спрос со стороны крупных инвесторов на участки с архитектурной разработкой, проведением дежурных коммуникаций, прокладкой дорог - "площадка под ключ". В связи с этим востребованы услуги компаний, способных комплексно решать правовые, финансовые, организационные и согласовательные вопросы. Как отмечают эксперты, процесс комплексного развития территорий не может быть формальным, это штучная работа, и пока этот вид услуг не предоставляется ни одной компанией на все сто процентов. Согласен с этим и Владимир Степенко. "Компаний, умеющих реализовывать лэнд-проекты, у нас пока немного, а их услуги стоят дорого", - утверждает он. Впрочем, прогнозируют эксперты, с приходом на украинский рынок недвижимости новых мощных игроков потребность в услугах таких компаний будет расти. И следующей стадией развития отечественного рынка лэнд-девелопмента, по мнению специалистов, станет проект-менеджмент - комплексное руководство проектами. То есть квалифицированные менеджеры берут на себя все обязательства по ведению проекта - от маркетингового анализа и приобретения подходящего земельного участка до сдачи в эксплуатацию полностью готового объекта. Ведь главная цель любого инвестора - вовсе не строительство само по себе, а выгодное управление активами и получение максимальной прибыли.

В ОЖИДАНИИ ЛУЧШИХ ВРЕМЕН

Безусловно, украинский рынок земли нуждается в таком виде бизнеса, как лэнд-девелопмент, утверждают эксперты. Перспективы этого бизнеса огромны. А неизбежное усиление конкуренции в будущем приведет к повышению качества услуг компаний, работающих в данной сфере. Но развитие ленд-девелопмента тормозит несовершенство украинского законодательства, регулирующего земельные вопросы. "Отвод земельного участка под какой-либо объект недвижимости (торгово-развлекательный комплекс, бизнес-центр либо под строительство жилого дома или коттеджного городка) является наиболее сложной задачей, особенно в мегаполисе. Развитие проектов ленд-девелоперов сдерживают долгая и сложная процедура получения согласований и разрешений, бюрократические преграды, коррумпированность чиновников, рейдерские атаки конкурентов, теневые схемы работы - все это создает серьезные проблемы в этом высокорентабельном бизнесе, - поясняет Владимир Степенко. - Отсутствие специального закона является одним из важнейших факторов, оказывающих негативное влияние на развитие рынка земли. Следует заметить, что в сложившейся ситуации действуют только общие правила по проведению сделок. Они являются весьма несовершенными, поэтому каждый регион страны организовывает продажу земель по собственной процедуре, что, безусловно, способствует усилению роли органов местного самоуправления в этом процессе".

Решение указанных проблем эксперты видят в принятии законов о рынке земли, о земельном кадастре, а также соответствующих подзаконных актов. Это позволит установить единые правила покупки земель всех категорий и тем самым уменьшить зависимость потенциального покупателя от воли конкретного чиновника, что, безусловно, будет способствовать повышению инвестиционной привлекательности земельного рынка в Украине.

Ярослав Романив