Аналитика

Так, с точки зрения девелопера, торговые центры - это наиболее сложный и многокомпонентный вид коммерческой недвижимости, требующий большого количества специальных знаний именно в области торговой недвижимости. Специфика ТЦ, помимо прочего, заключается в сильной зависимости доходности объекта от текущего маркетинга, от ежедневных усилий по раскрутке, поддержании на должном уровне популярности и посещаемости комплекса. Дело в том, что отечественный ГК позволяет арендатору торговой площади расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Это значит, что если ТЦ покажется арендатору плохим - в нем, к примеру, мало покупателей, слабое управление или низкий доход, то он может покинуть комплекс. И заключенные договора, строго говоря, ничего не гарантируют владельцу в случае, если арендатор начинает терпеть убытки.

С точки зрения торгующей организации ТЦ - это некое спланированное торговое пространство, где концентрация потенциальных покупателей многократно выше, чем в уличном пешеходном или транспортном потоке. То есть готовность совершить покупку у посетителя ТЦ значительно больше, чем у человека, проходящего либо проезжающего мимо отдельно стоящего магазина. Поэтому в большинстве случаев в торговых центрах более эффективно работают витрины, выше уровень продаж, и, следовательно, выше ставки аренды. Говоря о преимуществах торговых комплексов, необходимо добавить, что здесь минимальна потребность в аренде подсобных площадей: зачастую все арендуемое пространство является торговым. А это вновь приводит к повышению дохода с "квадрата" арендуемой площади. Важнейшим преимуществом ТЦ является также и то обстоятельство, что большое количество магазинов, компактно расположенных в одном месте, притягивают значительный потребительский поток, что опять же способствует увеличению количества посетителей каждого магазина в составе торгового комплекса.

И, наконец, для покупателя современный торговый центр - это искусственно созданная среда для отдыха, шоппинга, разнообразных развлечений, досуга, общения, вообще времяпрепровождения. Очевидно, что и на Западе, и в России торговые центры эволюционируют именно в этом направлении - все более значимыми становятся комфортность объекта, разнообразие развлекательной части, креативный стиль управления - все это позволяет человеку получить как можно больше положительных эмоций в результате посещения торгового центра.

Следовательно, ваша задача, как консультантов, состоит в том, чтобы при создании торгового центра интересы трех этих групп были учтены в полной мере?

Совершенно справедливо. Разрабатывая концепцию торгового центра, мы должны создать такой механизм, который позволял бы владельцу объекта извлекать максимальный доход на вложенные средства, арендатору - добиваться наибольшего оборота, а посетителю - получать как можно больше положительных эмоций и удовлетворять свои потребности как покупателя. При этом требования к ТЦ, конкуренция между ними - постоянно ужесточаются, следовательно, усложняется и наша задача.

Насколько вообще насыщен на сегодняшний день рынок ТЦ в Москве?

Эта ниша, конечно, занята еще не полностью. Рынок будет продолжать развитие еще многие годы, возникнет большое количество новых проектов. Мы прогнозируем, что в ближайшие 3-5 лет развитие рынка ТЦ и ТРК будет идти по экстенсивному пути, то есть за счет дальнейшего увеличения количества объектов. Однако, когда рыночный потенциал экстенсивного роста будет исчерпан, настанет время жесткой конкурентной борьбы между торговыми центрами, сопровождающейся вытеснением с рынка и "вымиранием" слабых объектов, спроектированных с нарушением правил организации ТЦ, а также -волной редевелопмента, т.е. перестройки и перепозиционирования объектов.

Мы считаем, что через несколько лет незавидная участь постигнет множество проектов, при реализации которых были допущены серьезные ошибки. Однако главная проблема еще глубже - сегодня продолжает строиться и проектироваться большое количество торговых и торгово-развлекательных комплексов, которые с точки зрения нынешних, и тем более завтрашних требований к ТЦ - это "полный отстой". Такие объекты - позавчерашний день, но находятся они еще на стадии проектирования. И если сегодня мы можем привести единичные примеры яркого и 100-процентного провала только что построенных торговых центров, я вам обещаю, что через несколько лет таких примеров будет множество.

С чем связано такое количество ошибок при реализации проектов торговых комплексов?

Здесь целый комплекс причин, среди которых главными являются низкий уровень профессионализма девелоперов и слабое развитие рынка в целом. В качестве девелопера у нас зачастую выступает некий предприниматель, которому тем или иным образом достался участок земли, недострой или промышленное предприятие, а может, просто пришла в голову идея о строительстве торгового центра - это ведь многим кажется сегодня чем-то очень продвинутым и эффективным. Далее этот предприниматель начинает действовать в соответствии со своим здравым смыслом, который обычно не имеет ничего общего с тем, что необходимо делать на самом деле. Этот здравый смысл чаще всего способен создать лишь муляж - то есть недействующую модель объекта.  Даже проводя 8 часов в день в успешно работающих торговых центрах, невозможно понять истинных механизмов и правил их функционирования, как нельзя понять устройство самолета, проводя время в его салоне. В России при строительстве торговых центров зачастую пытаются копировать иностранный опыт, не понимая глубинных принципов построения этого бизнеса на Западе, и не принимая во внимание специфических особенностей потребительского поведения россиян. Большинство российских девелоперов исходят из того, что построенный торговый центр должен приносить доход, они не вполне представляют механизмы, влияющие на его размер и способы повышения. Следовательно, они не понимают, какой объект они хотят получить в результате, чего требовать от подрядчиков и поставщиков... А для того, чтобы ответить на эти вопросы и получить в результате максимальный и стабильный доход, необходимо задолго до выхода на площадку провести масштабные исследования, расчеты и разработать бизнес-концепцию объекта, а "начинающим" не мешало бы вообще ознакомиться с основными принципами и закономерностями этого бизнеса, который на самом деле многократно сложнее, чем представляется многим.

Какие основные исследования необходимо провести?    

Исследования, проводимые при разработке концепции торгового центра  можно разбить на три основные группы: во-первых, необходимо исследовать физические возможности участка и понять, какой объект в принципе может здесь возникнуть. Во-вторых, исследуется экономический потенциал торговой зоны объекта, то есть состав населения, структура его потребностей, уровень доходов и расходов, неудовлетворенный спрос, потребительские привычки. Мы должны быть уверены, что новый комплекс сможет перераспределить в свою пользу доход, который ранее получали другие торгующие организации, либо удовлетворить неудовлетворенный ранее спрос. Последний блок исследований посвящен конкурентной среде, сложившейся в данной торговой зоне.

Полученные данные, будучи профессионально интерпретированны, позволяют ответить на вопрос, какой объект можно построить на данном участке, определить экономический потенциал участка и предсказать реальный возможный доход, на который стоит рассчитывать, исходя из тех или иных характеристик населения и уровня конкуренции. Таким образом уточняются размеры будущего центра и обосновывается либо опровергается экономическая целесообразность его строительства.