|
|
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ |
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Необходимость и сферы применения
Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного
использования недвижимости (в данной статье под недвижимостью понимаются не
только здания, и сооружения, но и земля, ред.) объясняется вполне понятным
желанием девелопера получить от проекта максимальный возврат инвестиций.
Однако, если в условиях развитых рынков недвижимости это желание реализуется в
комплексном и всестороннем исследовании, для осуществления которого, как
правило, привлекается сторонняя консалтинговая компания, то в Украине решение
об оптимальном варианте использования того или иного объекта недвижимости до
недавнего времени зачастую принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка,
который в большинстве случаев давал один и тот же результат - жилье. При прочих
равных условиях именно жилая недвижимость являлась и все еще является сегодня
наиболее эффективным вариантом девелопмента. Для того, чтобы получить такой
вывод, девелоперам не нужны консультации экспертов. Как результат, например, в
Киеве жилье строилось и строится на всех подходящих для этого земельных
участках. Но постепенно ситуация меняется, и решение относительного
оптимального варианта использования земельного участка становится
неоднозначным. Причин этому несколько:
• уменьшение количества пригодных для использования под сугубо жилую функцию
площадок: естественное -интенсивная застройка свободных участков, искусственное
- повышение требований со стороны соответствующих органов городских властей
нежилому (офисному, торговому, социальному) наполнению проектируемых
комплексов;
• замедление темпов роста цен в сфере жилой недвижимости и, как следствие,
снижение привлекательности использования земельного участка под строительство
жилья по сравнению со строительством коммерческого объекта;
• ужесточение условий финансирования проектов в сфере жилой недвижимости (исключение
возможности привлечения средств инвесторов-покупателей квартир на начальных
этапах строительства); • • повышение привлекательности коммерческой
недвижимости для девелоперов сравнительно с жилой по причине ее более высокой
престижности и возможности формировать
портфолио проектов (реализованные живые объекты снимаются с баланса
настройщика, а потому не могут выступать в качестве залога при кредитовании и
лишь подтверждают репутацию компании, но не обосновывают ее финансовую
стабильность и устойчивость. Проекты же коммерческой недвижимости остаются в
собственности девелопера и кроме того, что приносит текущий доход, формируют
эффективный базис для привлечения внешнего финансирования).
Как итог, отечественные девеловеры начинают сталкиваться с необходимостью
осуществления выбора между различными вариантами использования земельных
участков, найти среди которых оптимальный во всех отношениях довольно сложно.
дополнительные трудности возникают, если на рассматриваемом участке имеются
какие-либо строения, поскольку есть возможность как снести их, так и оставить в
существующем виде или реконструировать. Нов любом случае для принятия решения
простой интуиции и непрофессионального исследования уже недостаточно -
необходим тщательный анализ текущей и прогнозной рыночной ситуации,
особенностей анализируемого объекта недвижимости. Если же учесть, что очень
часто оптимальным является смешанное использование, подразумевающее наполнение
объекта одновременно несколькими функциями, которые могут оказывать друг на
друга и на общую эффективность проекта как синергетическое, так и
антагонистическое влияние, то можно сделать вывод, что анализ наилучшего и
наиболее эффективного использования - задача, посильная только для
профессионалов, имеющих огромный опыт проведения такого рода работ и владеющих
детальной информацией о ситуации на рынке коммерческой недвижимости. По причине
дефицита таковых застройщики вынуждены обращаться к независимым консультантам,
хотя многие все еще предпочитают обходиться собственными силами.
Стоит отметить, что повышение востребованности услуг по анализу наилучшего
использования на отечественном рынке в том числе обусловлено проникновением
зарубежного капитала как в форме инвестиций, так и кредитных средств, носители
которых одним из обязательных условий предоставления финансирования выдвигают
наличие отчета независимой компании, определяющего наилучшее использование
объекта и, соответственно, подтверждающего максимально эффективное вложение
инвестиционных ресурсов. И речь в данном случае идет не о недоверии партнеров
друг к другу (хотя это также нельзя исключать), а лишь об одном из проявлений
рыночной практики ведения бизнеса, предполагающей специализацию и разделение
ответственности между компетентными участниками проекта.
Отечественные доноры финансовых ресурсов (банки, инвесторы, прежде чем войти
в проект, также требуют предоставления результатов различного рода
исследований, в том числе и по оценке бизнес-планов, анализа наилучшего
использования, однако, в силу ряда причин (распространенность практики
финансирования через ?карманные? банки, близость финансирующей и принимающей
сторон, отсутствие единых стандартов и т.) эти требования на сегодня пока не
стали устоявшейся практикой, которая стимулировала бы развитие элементов
финансово-экономического анализа, в том числе и наилучшего и наиболее
эффективного использования.
Этапы
Проводить анализ лучшего и наиболее эффективного использования необходимо на
самой ранней стадии реализации проекта. До определения лучшего и наиболее
эффективного использования не стоит разрабатывать детализированную концепцию
объекта, иначе это будут напрасно потраченные деньги.
Если речь идет о настройке участка, то чем раньше будет проведен такой анализ,
тем лучше. Застройщики часто обращаются к нам, уже имея генеральный план
застройки. В этом случае речь идет скорее об обосновании уже имеющейся идеи
относительно использовании участка или объекта недвижимости с точки зрения
юридической допустимости и физических характеристик с целью получения
максимального дохода, принимая во внимание существуют и прогнозируемую ситуацию
на рынке недвижимости. Иной раз вам предоставляют площадку и уже готовую идею
по ее функциональному использованию, которую необходимо максимально эффективно
воплотить. Но самый правильный подход - изучить участок и прилегающую
территорию, чтобы понять, как использовать его наилучшим образом. В этом часто
кроется причина конфликта. Участок может
принести, скажем, 10 миллионов, но если проанализировать объект недвижимости и
его оптимальное использование изначально, возможно, предусмотрев его
перепланировку, реконструкцию, изменения зонирования, интенсивность застройки и
т.п., можно будет поднять его ценность в 2-З раза. Нередко бывают случая, когда,
проанализировав участок, по котором уже начались работы, можно сказать: ?Вот
оптимальное наилучшее использование под ваш проект. Но знаете, участок можно
использовать более эффективно?.
В целом, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
недвижимости представляет собой процесс последовательной проверки всех
вариантов на соответствие следующим критериям:
- юридическая допустимость;
- физическая осуществимость;
- финансовая эффективность;
- максимальная доходность.
При этом последовательность этапов отбора вариантов для определения наиболее
эффективного, как правило, соответствует приведенной выше. В первую очередь
рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость каждого из
Вариантов, затем оценивается финансовая осуществимость и лишь в конечном итоге
- максимальная доходность. Этот алгоритм аналитики, имеющие огромный опыт такой
работы, выработали с одной целью - не тратить время на финансово-экономический
анализ и сравнение концепций, которые просто юридически запрещены или физически
невозможны.
В процессе проверки юридической допустимости каждого из рассматриваемых
вариантов использования недвижимости анализируются существующие ограничения,
нормы зонирования, нормативные акты по охране исторических зданий, строительные
нормы и правила, а также экологическое законодательство и так далее - все то в
законодательнорегулятивной сфере, что может ограничивать или делать конкретные
виды потенциального использования невозможными.
Очень важнов процессе анализа юридической допустимости не только установить,
каково нынешнее влияние юридического фактора на рассматриваемый объект и
возможности его использования, во и прогнозировать его изменения в будущем.
Так, принятие новой редакции градостроительных документов, уточнение норм
зонирования, изменение детальных планов территории может подтвердить заключение
по поводу юридических условий выбранного ранее варианта использования, но может
и существенно ограничить его эффективность.
На выбор наиболее эффективного использования недвижимости существенное влияние
может оказать наличие обременений, а именно: сервитутов, залогов, а также
договоров аренды земли, срок которых истекает в ближайшее время. При этом в
течение остаточного срока аренды потенциальные варианты использования объекта в
значительной степени зависят от условий договора и возможности его продления.
Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из
договоров о приобретении объектов недвижимости, а также в актах на право
собственности и временного пользования земельными участками. Эти ограничения
могут касаться некоторых вариантов использования, конкретизировать расположение
зданий на земельном участке, их параметры и даже тип применяемых строительных
материалов и конструкций.
В итоге, юридически невозможны вариант использования объекта проходит на
следующий этап. Теоретически это может произойти, если аналитик предполагает
внесение изменений в существующие на момент проведения исследований
законодательные нормы.
Ключевыми критериями на следующем этапе анализа наилучшего пользования -
проверки физической осуществимости - являются размер, параметры, район
расположения, ландшафт, состояние грунта и наличие (возможность создания)
подъездных путей к участку, а также риск стихийных бедствий различного рода
(наводнения, землетрясения, оползни).
В целом, определяющее воздействие на использование земельного участка
оказывают его размер и форма. Так, некоторые варианты использования становятся
эффективными только если площадь участка превышает определенный минимум. Если
этот показатель для того или иного варианта использования не достигается,
аналитик должен определить, насколько, высока вероятность расширения имеющегося
участка, и только если так возможность отсутствует, отказать от данной
концепции.
В некоторых случаях площадь участка может превышать размер, необходимый для
наиболее эффективно использования. Участок с имеющимся улучшениями может иметь
избыточную площадь, не требуемую эффективного выполнения существующим зданием
своей функции. Площадь незастроенного участка может превышать необходимую для
наилучшего и наиболее эффективно использования. Максимально эффективным
вариантом использован избыточных площадей земельного участка может стать
застройка дополнительными зданиями или продажа.
Что касается участка неправильной формы, то затраты на его застройку могут
повышаться, а доходность некоторых вариантов использования понижаться.
Характеристики почв рассматриваемом земельном участке также имеют большое
значение, поскольку определяют его функциональную полезность. Те или иные
негативные аспекты усложняют его застройку и увеличивают затраты на освоение.
При этом для различных вариантов использования роль характеристики почв может
быть различной. Так, для высотного офисного или жилого здания неустойчивость
грунта моя быть фатальной, тогда как для складского комплекса она лишь
несколько увеличит себестоимость заклад фундамента.
Если речь идет о существующей застройке, возможность использования которой
рассматривается в качестве базы для нового строительства, то в процессе анализа
физической осуществимости эксперты детально рассматривают состояние зданий и
сооружений. Если здание для обеспечения оптимального вида использования
необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые затраты и
сопоставить их с дополнительной доходностью, которая появится в результате
осуществления этих затрат; например, если необходима надстройка этажей или
создание подземного паркинга, следует установить, насколько техническое
состояние здания позволяет это сделать.
Проводить анализ наилучшего использования значительно проще, когда существует
много ограничений. В этом случае можно сразу, до разработки концепции и
осуществления детальных расчетов, определить, какие виды использования
допустимы и возможны, а какие нет. Если же такие ограничения отсутствуют
изначально, то необходимо проводить более глубокий анализ и постепенно сужать
спектр возможного использования имеющегося участка. С другой стороны, для
некоторых участков функциональное использование прописано настолько широко, что
позволяет реализовывать проект любого типа недвижимости, и это становится его
преимуществом.
Если мы условно находимся ?в чистом
поле?, то такой анализ представляет собой объемную и многогранную работу,
предполагающую исследование всех возможных направлений использования (жилье,
офисы, торговые площади, mixed-use, др.) с сечением по нескольким
географическим и демографическим группам. Работа будет проводиться в несколько
этапов, причем некоторые из них могут реализовываться параллельно: исследование
окрестностей объекта недвижимости, выявление свободных ниш на рынке данного
региона, определение целевых аудиторий и изучение их поведения и предпочтений.
В то же время, нужно учесть макро-ситуацию и план развития рынка недвижимости
города/страны, экономические тенденции, положение дел и возможные изменения в
социальной сфере. Далее идет оценка стоимости объекта недвижимости, прогноз
будущих денежных потоков и иных финансовых показателей. Задача упрощается, если
объект находится в зоне интенсивной городской застройки. Тогда его
функциональное назначение может быть определено на основании анализа окружающей
застройки, что автоматически сузит круг исследуемых параметров.
На следующем этапе проводится анализ финансовой эффективности вариантов
использования, соответствующих критериям юридической допустимости и физической
реализуемости. Как отмечают эксперты, вариант считается эффективным с
финансовой точки зрения, если он генерирует доходность, как минимум превышающую
нормальную (минимальную) норму для данного сегмента рынка, то есть покрывает
текущие эксплуатационные расходы, расходы на финансирование и позволяет
возвращать основной капитал темпами, не меньшими, чем для аналогичных проектов
отрасли. Некоторые аналитики относят к финансово эффективным варианты, которые
всего лишь позволяют покрывать текущие издержки, однако не предъявляют
каких-либо требований к возврату основного капитала. В итоге, все виды использования,
обеспечивающие положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом
отношении, однако этот подход имеет существенный недостаток, поскольку
позволяет относить к финансово эффективным варианты, которые по своей
доходности уступают даже безрисковым вложениям, например, в государственные
ценные бумаги и банковские депозиты, не говоря уже о проектах в сфере
недвижимости. А ведь у каждого инвестора есть свои минимальные требования к
доходности, учитывать которые, или хотя бы ориентироваться на минимальные
принятые на рынке требования к доходности, просто необходимо.
В идеале для каждого из вариантов использования определяется чистый
операционный доход, а затем отдельно, поскольку требуемая доходность на
инвестиции в земельные улучшения и непосредственно земельный участок могут
несколько отличаться, рассчитывается ставка дохода на инвестированный капитал и
доходность участка. При этом тот или иной вид использования считается финансово
выполнимым, если генерируемый им чистый доход соответствует обоим показателям
доходности инвестиций - в строительство и приобретение прав на земельный
участок.
Отдельно стоит остановиться на анализе вариантов использования, не
предполагающих получение дохода в процессе эксплуатации. В этом случае во главу
угла ставится рыночная стоимость объекта недвижимости, которая должна превышать
издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого варианта
использования. Аналогично с предыдущим вариантом, аналитик может рассматривать
как простое превышение, так и соответствие заданной минимально допустимой норме
рентабельности инвестированного капитала.
На этом этапе, предполагающем проведение финансово-экономического анализа, очень многое зависит от качества и точности допущений, положенных в основу расчетов, а именно: конкурентоспособность объекта заданных масштабов и наполнения, проявляющаяся в уровне арендных ставок (цен продажи), показателях заполняемости и т.д. Причем важны не только и не столько текущие показатели рынка, сколько прогнозные, включая цену будущей продажи объекта как инвестиционного продукта.
На финальном этапе с целью выбора варианта, соответствующе максимальной
доходности, анализируется доходность каждого из юридически допустимых,
физически возможных и финансово эффективных вариантов. На практике в качестве
универсальной базы для сравнения доходности проектов различно наполнения и
структуры использует стоимость земельного участка, независимо от того, является
он на момент проведения исследования свободным или застроенным.
С точки зрения методологии расчет выглядит следующим образом. Стоимость
земельного участка может определяться путем деления величины генерируемого им
дохода на ставку капитализации, требуемой рынком для того или иного варианта
использования. Величина же дохода от земли:
определяется методом остатка согласно которому такой доход рассматривается
как разница между совокупным доходом, генерируемым объектом недвижимости, и
доходам которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных
средств (зданий и сооружений). Кроме того, остаточная стоимость земельного
участка может определяться сразу как разница между суммарной стоимостью объекта
недвижимости стоимостью земельных улучшений, также затрат на освоение
земельного участка с учетом заданной формы возврата на инвестиционный капитал,
отражающей нормальную для данного сектора экономики предпринимательскую прибыль.
Хотя основным критерием максимальной доходности того или иного варианта
использования объекта недвижимости является чистая текущая стоимости можно
также использовать внутреннюю норму доходности инвестиции которая может
вступать в противоречие с предыдущим критерием. Однако, это уже более высокий
уровень анализа возможности наилучшего использования, в большей степени в
направленный на анализ денежных потоков в рамках инвестиционного проекта по
застройке участка и создания на нем соответствующей инфраструктуры.
Подходы
В ходе анализа наилучшего использования земельный участок может
рассматриваться:
• как незастроенный;
• как застроенный.
Эксперты отмечают что для определения востребованости текущего использования
объекта недвижимости, необходимости его продолжения или изменения, анализ
земельного участка проводится на основе допущения, что на нем отсутствуют
улучшения, даже если площадка застроена (условно свободная или незастроенная).
Подход к рассмотрению земельного участка как незастроенного предполагает что он
не имеет строений, либо может быть освобожден от них в результате сноса.
Существует две разновидности данного подхода, в рамках которых целью
использования земельного участка является:
• спекуляция, то есть продажа без улучшений. Данный вариант эффективен, если
рынок готовой недвижимости насыщен и/или динамика роста цен на землю превышает
динамику роста цен на недвижимость, то есть на земельные улучшения;
• застройка новыми зданиями и сооружениями (включая освоение земельного
участка, то есть создание инфраструктуры, с последующей продажей).
Как отмечают эксперты, чаще всего на практике проводится анализ земельного
участка как условно незастроенного. При этом выбор наиболее эффективного
использования осуществляется в рамках анализа инвестиционного проекта,
учитывающего затраты на снос существующих строений и их исключение из общей
остаточной стоимости участка.
Подход к рассмотрению земельного участка как настроенного предполагает
сохранение существующих на нем строений. При этом анализируются варианты
сохранения и изменения текущего использования существующего объекта
недвижимости. В рамках каждого из вариантов изучается необходимость и
возможность следующих действий:
• сохранения существующего объема и уроню генерируемых объектом недвижимости
услуг;
• реконструкции с целью повышения класса здания и, соответственно, ставок
арендной платы;
• расширения площадей за счет пристройки или дополнительных этажей;
• уменьшении неэффективных площадей за счет частичного сноса.
Затем, сравнивал существующий вариант использования расположенных на земельном
участке улучшений с оптимальным вариантом, аналитик получает ответ на следующие
вопросы:
• Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии
согласно текущему использованию?
• Какой вариант перестройки здания выбрать:
реконструкции), расширение, частичный снос?
•В какие сроки окупятся расходы на перестройку?
В финальном отчете аналитики приводят наилучшее использование участка как
незастроенного и как застроенного отдельно, с обоснованием допущений, расчетов
и выводов по каждому из вариантов.
