.1	10.06.2010. Складская недвижимость: время запасаться площадями?

Девелоперы логистического рынка, почувствовав первые признаки стабилизации, стали ужесточать условия для арендаторов: отказываются от ранее предоставляемых льгот, привязывают платежи к доллару и жестко фиксируют расценки. Арендаторы же стараются запасаться площадями впрок по нынешним ценам, ожидая их повышения уже следующей зимой. Рынок оживился Впервые с начала кризиса эксперты рынка логистики заговорили о росте активности со стороны клиентов. По оценкам исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, в первом полугодии 2010 г. количество сделок по аренде складов выросло на 3-5% по сравнению с АППГ. "Это говорит о стабилизации рынка логистики", - подчеркивает он. Указанную тенденцию подтверждает и директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко, по словам которого наблюдаемая активизация связана со стабилизацией в различных сегментах рынка ритейла ? FMCG, бытовой техники, фармацевтики, мебели и пр. "Большинство руководителей компаний предполагают, что дальнейшего падения продаж уже не будет. В связи с этим они перестали сокращать занимаемые площади, а некоторые из них даже стали их увеличивать", - подчеркивает он. Начальник коммерческого отдела ОАО "Укрстальконструкция" Иван Тимошик объясняет, что поскольку рынок логистических услуг тесно связан с объемами товарооборота, в первую очередь - розничного, логично, что определенная стабилизация в ритейле повлекла за собой и формирование нового "равновесия" на рынке складов. "Однако в любом случае значительная часть площадей остается вакантными, что сдерживает активность по строительству новых объектов и завершению работ на ранее замороженных", - считает он. В консалтинговых компаниях добавляют, что последние несколько месяцев стала прослеживаться тенденция двукратного увеличения занимаемых площадей некоторыми арендаторами. Причем ?лишние? метры не используются - руководители компаний пытаются сэкономить наперед. По их мнению, уже зимой будет наблюдаться более активный рост рынка логистики, что приведет к дефициту помещений и, соответственно, к повышению стоимости аренды. На стабилизацию складского рынка повлиял и тот факт, что часть работающих в нашей стране сетей открывают новые торговые точки, поэтому нуждаются в дополнительных площадях. Стоит отметить, что позитивные тенденции на рынке логистики наблюдается благодаря местным компаниям, тогда как новые клиенты практически не появляются. А наибольшим спросом у арендаторов пользуются складские комплексы, работающие на Житомирском, Бориспольском и Броварском направлениях. Цены стабилизировались Наблюдаемое оживление позволило владельцам складских комплексов отказаться от практики повального снижения цен. Сегодня арендовать склад класса "А" можно за $6-6,5/ кв. м в месяц, "В" - $4-5/кв. м, "С" - $2-3/кв. м. "По сравнению с докризисным периодом арендные ставки снизились на 30%", - говорит директор по стратегическому маркетингу и продажам компании УВК Олег Каленский. Если еще в прошлом году большинство девелоперов были готовы предоставить потенциальному арендатору дополнительные скидки в размере 10%, рассрочку платежа на 1-3 месяца или включали операционные расходы в стоимость аренды, то нынешней весной многие из них отказались от предлагаемых программ лояльности. Помимо этого, владельцы объектов коммерческой недвижимости снова стали возвращаться к расчетам за аренду помещений с привязкой к долларам. Консультанты говорят, что большинство складских комплексов строилось за заемные средства, как правило, в иностранной валюте. Поэтому, чтобы минимизировать свои потери, их владельцы соглашались заключать договора в национальной валюте лишь на короткий период, чтобы после начавшегося оживления рынка оперативно вернутся к расчетам по старой схеме. Среди новых тенденция - возвращение долгосрочных договоров найма сроком от пяти лет и дольше. На подобных соглашениях настаивают арендаторы, которые предполагают, что в течение ближайших лет аренда складской недвижимости будет дорожать и стараются зафиксировать сегодняшние расценки. Владельцы недвижимости готовы идти на подобные уступки лишь единичным именитым украинским или международным компаниям, которые согласны арендовать большую площадь. Девелоперы взяли паузу Ситуация с логистикой по-прежнему остается одной из самых сложных на рынке коммерческой недвижимости. Если под Киевом сейчас пустует каждый четвертый склад, то в успешных торговых центрах свободных площадок практически не осталось, а "торговые" девелоперы уже рапортуют о появлении так называемой "очереди ожидания" потенциальных арендаторов. "Мониторинг цен со стороны компаний, декларирующих строительство логистических или складских комплексов, осуществляется достаточно активно, однако дальше приобретения земли, проектирования и получения разрешительной документации дело не идет. Девелоперы и инвесторы стараются использовать благоприятную ситуацию снижения цен на землю, а также низкой загрузки проектных организаций, что позволяет быстро и по приемлемым ценам подготовить все работы до начала строительства?, - делится наблюдениями И. Тимошик. Эксперты полагают, что ужесточение условий со стороны владельцев логистических центров связано с прогнозами о небольшом объеме нового предложения. К примеру, по оценке Colliers International (Украина) в нынешнем году на открытый рынок будет выведено от 80 до 130 тыс. кв. м складских площадей (в 2009 г. в эксплуатацию было введено 87 тыс. кв. м складов, что на 77% меньше показателей 2008 г.). "Ожидаемый объем новых складских помещений для собственного пользования составит не более 10 тыс. кв. м", - говорится в отчете компании. "По различным данным, планируется ввод от 130 до 240 тыс. кв. м логистических объектов. Думаю, что реально сдадут не больше 100 тыс. Вряд ли операторы будут вводить в эксплуатацию комплексы, не заключив заранее договора аренды, а в условиях вакантных площадей появление новых будет только стимулировать снижение цен. Последнее время продолжает реализовываться еще докризисная тенденция built-to-suit, когда арендаторы определяются едва ли не на проектной стадии, причем в объекте учитываются их требования", - рассказывает И. Тимошик. Наиболее активными заказчиками, по наблюдениям эксперта, сегодня являются производственные и торговые компании, которые строят небольшие склады в 500-2000 кв. м для собственных нужд. Среди логистических центров класса ?А? в этом году запланирована первая очередь Kyiv Logistic Park (около15 тыс. кв. м), складской комплекс Terminal Brovary (около 49 тыс. кв. м). Склад Impeco (8,4 тыс. кв. м) и объекты "Техноярмарок- 1,2" (38,38 тыс. кв. м) пополнят рынок площадями класса "В". Самое большое количество комплексов, которые появятся в 2010 г., будет расположено в Черниговском (50%) и Ковельском направлениях (36%), а также на Окружной дороге в районе Вишневого (14%). Интересно, что на Житомирской трассе, которая прежде была самой востребованной среди девелоперов, реализация новых проектов не запланирована. По мнению И. Тимошика, кардинальное изменение ситуации на рынке вряд ли произойдет раньше 2011 г. ? все будут ждать четких признаков улучшения ситуации и роста потребительского спроса. В то же время рынок сдерживается отсутствием кредитных ресурсов в крупных объемах. Эксперты также полагают, что если на рынок выйдет больше площадей, чем запланировано либо прогнозы насчет активного развития ритейла не оправдаются, то владельцам логистических центров снова придется снижать цены и возобновлять старые программы лояльности. По материалам: ugmk.info

.2	10.06.2010. Аренда жилья на пределе

С января по май 2010 года падениее стоимости аренды жилой недвижимости достигло своего пика. На лето, риэлторы прогнозируют стабильные цены на аренду квартир без существенных колебаний. Цены на аренду жилья не зависят от аппетитов собственников В течение года цены на аренду жилья по Украине остались без изменений - говорят специалисты. Также не наблюдается особых сдвигов в соотношении спроса и предложения. Эксперты уверены ? сейчас на этом рынке все зависит не от аппетитов собственников, а от платежеспособности арендатора. "Доход у людей, которые потенциально могут снять квартиру - небольшой. Поэтому и арендную ставку поднимать не логично ? снимать такие квартиры никто не будет. Спрос ? как и раньше остался на дешевое жилье эконом-класса, и на дешевый бизнес- класс" - говорит руководитель негосударственного экспертного бюро Анатолий Топал. Квартиры премиум-класса подешевели вдвое По подсчетам риэлторов, с начала года предложение на рынке аренды выглядит так: 50% - жилье эконом-класса 40% - жилье бизнес- класса 10% - жилье премиум-класса Премиум-класс - пострадал больше всего. На такое жилье значительно упал спрос. Говорят эксперты. Соответственно в этом сегменте цены снизились почти в два раза. Общая тенденция, которую отмечают участники рынка: квартира выставляется по одной цене, но когда приезжает потенциальный клиент, арендатор может снизить до 30% стоимости квартиры. Другая тенденция ? сегодня несколько семей с целью экономии арендуют совместное жилье. Больший спрос наблюдается в спальных районах мегаполисов и в городах-спутниках. Эксперты говорят, по Украине стоимость аренды жилья почти одинаковая. Однокомнатную квартиру можно снять от 800 до 2 тысяч гривен. Исключение составляют Киев, Одесса, Ялта. Там минимальная арендная цена квартиры эконом-класса стартует от 2500 тысяч гривен. Осенью стоимость аренда может вырасти в цене На лето специалисты прогнозируют небольшой спад спроса на аренду квартир. Как и в прошлом году, за съемное жилье чаще всего просят и платят в гривнах. Другая общая тенденция ? для скорейшей сдачи квартиры арендодатели согласны уступать в цене. Снизив стоимость хотя бы на 10% - говорят риэлтора - собственники сдают квартиру в течении недели. Сезонного оживления ожидают лишь в конце августа. "Цены останутся на прежнем уровне. Наиболее востребованными будут квартиры в ценовом диапазоне 4 тыс. грн. Бюджетные варианты будут "вымываться" студентами, и выпускниками школ в июле-августе", - говорит эксперт рынка аренды жилья Александр Гибанов. Какой цена аренды будет осенью ? риэлтора не знают. По прогнозам, может подорожать максимум на 5-10%. Ирина Тусюк По материалам: УБР

.3	10.06.2010. Правительству передан перечень 34 домов для кредитования их достройки на 600 млн. грн

Министр регионального развития и строительства Украины Владимир Яцубы во вторник передал премьер-министру Николаю Азарову перечень первых 34-х жилых недостроенных объектов по Украине, нуждающихся в привлечении кредитных средств в размере около 600 млн. грн для завершения их строительства. Об этом В. Яцуба сообщил журналистам в ходе прямой телефонной линии Кабмина в Киеве во вторник. При этом министр сообщил, что речь идет о кредитовании под 14% годовых в гривне. "Общая сумма, необходимая для достройки, под 14% - 600 млн. грн" Объекты я сегодня утром передал премьер-министру", - сказал В. Яцуба. При этом министр не озвучил других подробностей по данному вопросу, в частности, какие банки примут участие в кредитовании и сроки предоставления кредитных средств. "Мы настроены на то, чтобы помочь в регионах. Там найти кредиты тяжелее, чем в Киеве. Тут (в Киеве), как правило, бедняков нет", - добавил министр. Согласно перечню этих объектов необходимая общая сумма кредитных средств на финансирование этих объектов составляет 587,273 млн. грн при общей сумме для их завершения на уровне 691,138 млн. грн. При этом из 34 объектов уровень готовности 24 составляет 70% и выше, тогда как готовность 10 объектов составляет 60-69%. В данный перечень попали жилые недострои в Киеве (шесть), Киевской области (шесть), Харькове (шесть), Днепропетровске (три), Севастополе (два), Хмельницком (два) и по одному в Симферополе, Житомире, Полтавской области, Ривном, Винницкой области, Кировоградской области, Луганске, Херсоне, Чернигове. Среди крупных застройщиков в перечень попали объекты ОА ?Холдинговой компании "Киевсгорстрой" (Киев), ОАО ?Трест "Житлобуд-1" (Харьков), ООО "ТМО "Лико-Холдинг" (Киев), ООО фирма "Консоль ЛТД" (АРК) и др. Как сообщалось, правительство рассматривает несколько вариантов финансирования завершения строительства жилья с высокой степенью строительной готовности. Этот вопрос, в частности, предполагается решить посредством выкупа за госсредства квартир для льготных категорий населения в объектах с высокой степенью готовности, программы строительства доступного жилья (оплата государством 30% общей стоимости квартиры или бесплатное предоставление земли под строительство), а также льготного ипотечного кредитования населения. Эти варианты обсуждались в ходе прошедшего 19 мая 2010 г. совещания по вопросам ввода в эксплуатацию недостроенных объектов жилищного строительства с высокой степенью готовности во главе с премьер-министром Н. Азаровым. В ходе заседания премьер сообщил, что государство готово изыскать 5 млрд. грн для финансирования завершения строительства 459 жилых объектов со степенью строительной готовности более 70%. Достраивать объекты, по его словам, предполагается за счет средств госбюджета, Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) и кредитных средств коммерческих банков. По итогам заседания был принят ряд организационных решений, в частности, Минрегионстрою совместно с Министерством финансов и Министерством экономики поручено создать межведомственную рабочую группу для отбора объектов незавершенного жилищного строительства с высокой степенью готовности, на достройку которых могут быть направлены бюджетные средства путем прямого выкупа в них квартир и предоставления льготных ипотечных кредитов населению. Согласно протокольному решению по итогам заседания, Национальный банк Украины должен рассмотреть возможность рефинансирования государственных банков с целью выкупа ими ценных бумаг ГИУ под госгарантии на сумму 2 млрд. грн, которые должны пойти на выкуп жилья в недостроях или кредитование их достройки. Кроме того, НБУ должен рассмотреть возможность рефинансирования коммерческих банков, кредитующих застройщиков. По данным Минрегионстроя, по состоянию на 1 января 2010 г. в Украине насчитывалось 4,3 тыс. недостроенных жилых домов. На завершение 459 объектов (50 тыс. квартир) со степенью готовности от 70% необходимо 5,4 млрд. грн. На завершение 683 объектов (72 тыс. квартир) со степенью готовности от 50% - 9 млрд. грн. В 2009 г. в Украине было введено в эксплуатацию 6,4 млн. кв. м жилья, что на 39% меньше по сравнению с 2008 г. (10,5 млн. кв. м). По материалам: Интерфакс Украина

.4	10.06.2010. Застройщики снижают эксплуатационные расходы в новостройках на 10-30%

Причина в покупательских предпочтениях украинцев. В последнее время покупатели квартир в новостройках чаще интересуются размером ежемесячных эксплуатационных платежей, которые необходимо будет оплачивать после приобретения жилья. Для решения данного вопроса, застройщики пытаются максимально повысить энергоэффективность конструкций зданий, инженерных систем, рационально подходят к планированию инфраструктуры здания. Об этом сообщил Александр Попов, директор проектной группы "Архиматика". По его словам, эксплуатационные платежи (обслуживание инженерных систем, инфраструктуры, охрана территории, содержание непосредственно эксплуатирующей организации и др.) обходятся собственникам квартир в новостройках в среднем от 30 до 600 долл. США в месяц. Сумма зависит от класса дома и инфраструктуры, которая есть в здании. Бассейны, мини-зоопарки, зимние сады, сложные системы охраны и др. ? все это формирует сумму платежа. Поэтому сегодня при проектировании и строительстве дома, во-первых, используются энергосберегающие технологии, во-вторых, стараются исключить объекты, которые не будут самоокупаться. При этом стараются сделать максимально комфортную придомовую территорию: зеленые прогулочные зоны, зоны отдыха для детей, площадки для активного отдыха. Содержание последних элементов инфраструктуры не затратное, но их наличие в разы повышает инвестиционную привлекательность дома", - говорит он. По материалам: Багнет